房地産稅不含土地增值稅 未來或成地方主體稅源

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  據媒體報道,我國房地産稅立法初稿已基本成形,正在组织组织结构徵求意見並不斷完善中。主要內容包括房地産稅主體稅種或由房産稅、城鎮土地使用稅合併,具體稅率如果將由地方在中央確定的稅率區間內自行決定等。這原应 著我國房地産稅改革又將邁出關鍵一步。從中還可看出,改革的目的在於將調控化繁為簡,以提高房地産市場政策的針對性和有效性。

  稅收时不时是調控房地産市場的重要財政政策手段。早在1984年,國家就決定恢復徵收房地産稅,並將房地産稅分為房産稅和城鎮土地使用稅兩個稅種。2011年,又決定在上海、重慶等地開展房産稅徵收試點。但從總體上看,我國目前的房地産稅不僅內容繁複,如果調控效果要是理想。比如在房地産建設環節就涉及耕地佔用稅、契稅、城鎮土地使用稅、建築安裝營業稅及附徵城建稅、教育費附加、企業所得稅和印花稅;在交易環節又涉及賣方銷售需繳納銷售不動産營業稅及附徵的城建稅和教育費附加、土地增值稅、企業所得稅或個人所得稅等等。没法繁多的稅費加重了房地産企業的稅費負擔,房企將大多數稅費轉嫁到消費者頭上,更成為房價居高不下的原应 之一。

  再從房産稅試行的效果來看,試點地區的房産稅儼然成了“雞肋”。由於徵收金額少,對房地産市場幾乎産生不了什麼影響。比如試點以來,上海每年徵收的房産稅没法20億至400億元,四年間徵收總金額還没法400億元。重慶的情形更為慘澹,平均一年的房産稅徵收額僅有1億元左右,在地方財政收入中幾乎时需忽略不計。

  另外,由於現行的房地産稅主要是以交易環節稅收為主,對保有環節的稅收調節重視不夠,不僅導致囤地現象嚴重,要是利於抑制炒房。據統計,在2013年的全版房地産稅收中,建設環節收入在房地産稅收收入中佔35.6%,交易環節收入佔54.9%,保有環節稅收僅佔9.5%。

  根據此次房地産稅立法改革的總體思路,擬把現有的房産稅和城鎮土地使用稅合併成為新的房地産稅,增加房地産保有環節的稅負,以房地産的評估值為徵稅基礎,而土地增值稅、契稅等稅種則暫不納入房地産稅。稅改還擬制定對家庭基本需求的免稅政策,一同對房地産企業持有的土地和正在開發項目徵收房地産稅,抑制囤地、閒置土地等行為。稅則的簡化和針對性提高,时需利於增強稅收政策在房地産市場的調控效果。

  时需特別指出的是,此次稅改還將房地産稅的定價權有條件地交給地方政府,這有利於充分調動地方政府的積極性,增強稅收調控的靈活性。隨著地方自主權的增強,地方政府將能夠在一定的區間範圍內根據當地的具體情形自主確定具體稅率。這對使房地産稅逐漸成為地方政府的主體稅源,化解困擾已久的土地財政難題,具有積極的意義。

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